没有张灯结彩，没有宣传广告，没有迎宾员，甚至没有客户，这里的开盘静悄悄。

这是12月4日下午，记者在闵行七宝碧林湾三期售楼处看到的一幕。

售楼处不见销控表

售楼处前台有一男一女两名工作人员，另有两个保洁员坐在原本属于与客户洽谈的桌椅前。

记者在售楼处内转了5分钟，没能找到销控表，工作人员也没上前招呼，只得走到前台主动要求介绍楼盘情况。据工作人员介绍，此次楼盘推出100多套73、91平方米毛坯两房和130多平方米毛坯三房，均价2.5万-2.6万元/平方米。

“房源都是在前**订售出去的。”售楼处一工作人员称，当天是开盘后**天，只在开盘当天才享有的9折优惠已经取消，截至12月4日下午，100多套房源大多数都销售出去了，2房只剩下楼层位置相对较差的3套，面积较大的3房还有一些。

随后赶到的一名老业主对售楼处工作人员的上述说法存疑：“即便是前**大多数房源都被客户**，交定金、签合同、付首付等相关手续的办理也要延续几天时间，而且售楼处连一个办理按揭贷款的银行工作人员也没有。”

中介的说法：该楼盘

并不打算对外怎么卖

售楼处对面一家房产中介主管的说法是，该楼盘早就说要推盘，但一再延迟，“可能是手续问题。”

而另一家房产中介的门店经理称，该楼盘连开盘的样子都没摆出来，“一般楼盘开盘张灯结彩、在周边打广告不说，就是上门的客户也是数量众多，按惯例，我们中介业务员肯定得纷纷在售楼处周边驻守，向前来看房的客户散发传单，推荐周边其他二手房，可从昨天到现在，基本没看到多大的客流，我们也没派业务员过去。”

据该经理称，该楼盘并不打算对外怎么卖，因此售楼处工作人员态度冷淡，折扣优惠不多，售楼处也没有样板房供客户参观。

该经理还透露，“这个楼盘有一批房源2009年就建好了，可到现在也没开始卖。”而该楼盘上一次开盘，还是在2009年4月。

上述楼盘老业主对此说法表示认同，“有一次楼盘推盘，排队的客户很多，结果到了**天售楼处就停止售房了。”

捂盘的几种方式

记者12月1日通过网上房地产查询该楼盘信息时发现，该楼盘*近的一张预售许可证时间是2009年4月。

至昨日截稿时，网上房地产信息同时显示，该楼盘从2005年5月至2009年4月间，先后获取过至少10张预售许可证，其中不足半数的预售许可证所标注信息为“售完”，其他均标注为“在售”。当中，时间*近的2009年4月那张预售许可证——碧林湾三期A上，标注可售住宅总套数为150套。

网上房地产信息显示，*新开盘的碧林湾三期，开盘时间应为2011年12月6日，住宅总套数为198套，总面积为18939平方米，报价在23200-28000元/平方米。

周边房产中介则表示，周边包括该楼盘前期一些房源在内的二手房的价格，在2.2万-2.3万元/平方米。

记者在售楼处沙盘看到，在此次所推的100多套高层房源旁边，另外还有一片住宅区。工作人员称，这一片住宅已经完成了装修，但不对外出售。

某开发商副总裁表示，2.5万-2.6万元/平方米的价格，算是七宝板块的市场价，由于板块内在售一手楼盘不多，因此9折的幅度应该说也还行，但也不是一个很低的折扣。

另有开发商高管称，目前该楼盘开发商手上的项目不多，该楼盘由于开发时间较早，地价较便宜，因此卖掉1/3就可以收回成本了。虽然随着销售时间的延长，价格不断上升，开发商可以更多获利，但与之伴随的增值税、所得税也十分可观。

该高管称，开发商捂盘一般有这几种方式：达到预售许可却不拿预售许可证；拿了预售许可证不开盘；开盘后报高价格以维护自己的利益等。这几种方式的政策风险均可控。

“料12月楼市成交反弹”

上周末推盘的还有位于宝山月浦的中冶尚园。该楼盘售楼处工作人员称，此次系*后一次推盘，房型为1-3房，均价1.3万元/平方米，客户可享9.7折优惠，开盘**多以来，250多套房源已订售出20多套。

某开发商副总裁称，由于该楼盘前期客户较多，此次又是*后一次推盘，因此折扣幅度不可能高达20%-30%，在这种情况下，20多套的销售业绩也已经算不错了。

克而瑞分析师杨晨青称，出于安抚前期业主的考虑，其他开发商陷入观望，11月新增大幅降价的楼盘数量低于市场预期，但经过10月、11月两个月的消化，12月的降价口子将重新开启，如有体量比较大的项目入市，料12月的成交在11月的基础上有所反弹。

杨晨青说，1-9月，上海的楼市成交比去年同期（同比）是增长的，但由于10月、11月连续两个月的成交低迷，以及去年11月、12月的赶末班车行情，今年1-10月、1-11月上海楼市的成交同比是下降的，考虑到12月的成交下滑幅度还会继续扩大，预计今年全年楼市成交量应该会比去年低。