温州炒房团分化：散户套牢 巨鳄以租养贷

知情人士声称，分布在国内各地的万达广场“黄金街”的商铺，基本50%以上，属于温州资本拥有，“租金可是笔长期的收入”。

“我们现在不组团了，直接找开发商谈项目。”8月14日上午9点左右，孔帅在上海中环高架上飞驶着汽车，一边告诉记者。

他正赶着参加一个房地产投资的早场会议。孔是网络红人二月丫头所组 “温州上海置业精英会”的搭档，活跃在上海、温州两地已5年多。

如今，在限购限贷多轮房地产连番调控中，这个炒房团，和温州众多炒房团一样，正谋求转型。

“事实上，炒房团存在的这些年，每个人都赚翻了，近段时间房价下调仅仅是在他们N多的利润中减少一小点而已，无伤大雅。”温州天浩置业有限公司（以下简称天浩置业）总经理陈鸿介绍。

陈说，温州几乎有全民炒房的经历，即使倒闭跑路的企业都算上，因房地产投资而亏损的*多也不会超出10%。“他们的失足并非是炒房，而是在民间借贷”。

陈对前几日媒体报道“温州炒房团全军覆没，八成炒房者资金被套资不抵债”的报道不以为然。

根据记者对天浩、绿城温州、置信等地产公司，以及上海炒团等8个房地产机构相关负责人的采访，同时对涉足房地产投资的温州大小金主们陆续数月的调查发现，随着国家房地产市场调控深入，温州炒房团，分化严重。

比重极大，金额不多的散户们几近“全套”；然而实力强大的炒房巨鳄们，变换了新的投资模式，在实业等领域获利后，或跨界转战商业地产来回做波段获利，或低调布局商业地产，以租养贷。

这些巨鳄们，资金出手上亿到几十亿元，其中一些人运作基本脱离了银行系统。

短线炒家被套

陈鸿说，炒房亏损的人实际上并非主流，炒房失败的原因，在于并未看清楚眼下的行情。

在连番宏观调控政策之下，“这一波基本上是刚需推动交易”。绿城温州的一名销售客户经理向本报称，“住宅市场几乎已经失去了炒作的空间。”

一名不便具名的房地产机构负责人称，在这个时期冲进去的投资者，基本都会被套，“比如媒体曝光的陈鸣，眼见形势不妙，想退回500万购房订金，未获开发商准许，不得已只好购房。实际上他不专业，他本人炒得也很小。”

“这实际上就是一小撮屌丝。”温州当地一家不便具名的房地产开发公司合伙人马先生说，“真正的专业炒房客，早就逃之夭夭了。”

天浩置业的陈鸿就持此观点，他介绍，真正的炒房团大多在10年前，就已在国内各地入场，“以北京上海为例，比对下房价就会清楚，即便现在脱手，**投资者也亏不了多少”。

但从资金流向看，眼下房地产信贷情况并不太乐观，一些“短线”投资者确实被套。

“我们行在住宅抵押贷款领域的坏账，约占整个**贷款的6成左右。”温州区域内一股份制银行办公室负责人介绍，去年的借贷危机还没完全消散，波及到银行的**率在持续高企。

“温州银监分局**各银行业机构高度关注当前温州房地产市场出现交易趋冷、价格下跌的现象，**开展房地产信贷风险排查，采取‘一户一策’应对措施。”上述负责人称。

“市场是躯体，资金是血液”，这是炒房团成员比较统一的描述。根据温州金融监管机构统计数据显示，截至2012年6月末，全市银行业房地产业贷款余额为706.7亿元，比年初减少4.32亿元，其中个人购房贷款余额为567.3亿元，比年初减少4.4亿元。

被套的投资房源基本集中在住宅。

温州的周女士夫妇不幸成为陈鸿所说的10%之列。2010年4月，其夫在安徽合肥以按揭形式投资了一套房后，周女士又在2011年上半年，在温州下吕浦抵押贷款投资了一套学区房。

孰料起始于去年3月份的下行调整，令人惊心。以温州中心区鹿城区为例，目前平均价格基本和前五年持平。*大的跌幅在去年年底到3月份，达到了35%，目前才渐渐趋稳。

“这是中国房地产市场开放后在这个区域里罕见的一次跌幅。”做了十几年炒房投资的多名温州人告诉本报，跟以往相比，每次调控后就是报复性反弹，但此次明显乏力。

5月以来，温州共有十多个新盘入市，为市场提供了3000多套房源，“开发商采取了打折、以价换量等手段吸引买家”。陈鸿说。

“温州目前买卖双方10%的议价空间已经持续了很长时间，而前段时间甚至达到30%左右”，置信广场的一名销售负责人说。

以租养贷现金为王

“这种大势你是知道的。”曾经闻名业界，并被称为“炒房专业户”的黄某告诉记者，宏观大环境下，自己的日子也并不好过。

有知情人士告诉本报，黄某单单在市区，实际持有的物业达400多套，属于**物业，“亏是不可能的，只是回报率没达到投资初期的预期而已”。

今年46岁的黄，自称温州炒房团老团员，不仅自己全职炒房，还有个松散型的50人炒房团。

像黄某这批投资者，依然还是中国房地产市场那波*大的受益者。凭着自己在这个市场浸淫十几年的敏锐嗅觉，黄某早就开始脱身了。

令那批接棒被套的屌丝团记忆深刻的是，2010年7月17日，黄某在温州鹿城区组织了一场个人房产专场拍卖会，把自己名下的写字楼、住宅、厂房等物业拿出来做拍卖，这在当地几乎是头一回。

“连中介费都省了。”一名当时参与拍卖会的投资者说。在没有委托中介公司、全部自己操办的情况下，拍卖会成交率在80%以上。

“趁着现在楼市红火，我把那些收益差的老房子卖掉，变成现金，等下半年市场紧起来时���我再吃进一批房龄短、地段好、回报率高的房子。”当时黄有些得意。

投资房产市场10年来，黄某的简单原则是——低价买，高价卖。在2008年底的楼市低迷期，他在温州市买了8套住宅和30多套酒店式公寓。目前，黄某的地产投资遍布北京、上海等16个城市，涵盖住宅、写字楼、商铺、酒店等各种业态，其中温州物业约占总量的一半。温州市的两家四**酒店都有黄的股份。

黄某和朋友们的炒房手法并不复杂，基本都是“以租养贷”。1998年，当时还在政府机关工作的黄某购置了一套4000元/平方米的住宅，原本打算自住，后来发现能租到4000元/月，租金还掉银行贷款之后还有剩余，于是他改变主意转为出租。尝到甜头之后，黄某卖掉瓯海乡下的老房子又添置了几处房产，一年下来租金超过20多万。

2002年，温州市大南门地区开发时，黄某用100万订购了10套住宅，短短的6个月里出手卖掉，净赚400多万。从**年开始，捞到“**桶金”的黄走出温州，跟朋友一起到国内各地炒房。

“也许，他所谓的现在日子不好过，可能是指房地产市场的‘快钱’时代已然终结吧。”前述黄某圈子内的知情人士称。

豪客布局商业地产“不差钱”

在连番的搏杀中，也确有屌丝团成长起来，进军巨鳄群级别。

早在2010年，当各地政府限购令相继颁发之前，温州就有大批房地产投资者提前嗅到气息，谋求转型。

这一点“二月丫头”深有体会，早先她热衷于组织散户房客，“这种组织太累了，加上去年发生了一场车祸，市场也比较清淡，就停办了”。二月丫头的搭档孔帅说。

孔说，在各地陆续推出限购令之前，他们基本也开始尝试进入商业地产或**住宅领域。

在2010年4月上海古北，他们组织的“豪宅投资团”中6人，购置了9套**住宅，总额起码在1.35亿元。

紧接着，他们又组织商业地产千人团，进入上海市松江的一处商住房产。但此时，投资者谨慎起来，虽是千人团，但成交者寥寥。

“太精了。”事后二月丫头说。而且，他们在运作中也逐渐发现，温州炒房团在慢慢分化：真正的大鳄不参团，组团的散户往往额度偏小。

并且这些大鳄们，通常来自其他领域。

一名实业领域的知名温商一边打开资料，一边分析，“你看，这是公开数据，2001至2010年，国内货币投放量从15.8万亿上升到72.6万亿，十年增加450%。如此多的货币投放量造成物价上涨，通货膨胀在14%左右。由于利率一直都在7%左右浮动，贷款人获得的资金成本更低，存款不如买房能抗通胀。”

“几乎做实业的，都会有炒房经历。”陈鸿称。

温州中小企业促进会的统计数据称，在2008年到2010年期间，温州在房地产市场的资金规模约为1000亿元，而历史*高峰达到2000亿元。而且，即使停产的企业家，依然在组团投资。

这些大鳄们对商业地产的投资，基本脱离了银行系统。

比如上述黄老师，一般会跟房开公司谈妥分期付款期限，在这个期限中将商铺出租，主要靠租金付贷款。

这种方式在这批人中盛行。比如温州某实业领域的企业家江红（化名），投资资金已经延伸到上海、北京等各地的万达商铺。知情人士透露，她手头的物业基本总价已经超过了10亿元。

知情人士声称，分布在国内各地的万达广场“黄金街”的商铺，基本50%以上，属于温州资本拥有，“租金可是笔长期的收入”。

境外热点也被他们捕捉。据该***称，他们正在尝试组建境外一批温商的巨额资金，以私募基金出面收购债务危机下的境外地产。

文先生是这个圈子的头目，圈中一部分人是国外侨领，都曾有过实业经历。全球金融危机之后的实体经济萧条期，文先生成立了一个境外私募基金。去年，文先生团队做境外黄金期货获利后苦无投资渠道，在中介牵线下，选择投资上海内环某国际广场1到6层商铺。

双方在去年年底开始洽谈，开发商报价6个亿。年底，谈妥5.5亿成交。文先生这批境外资金在境外，大约在5月份通过地下钱庄分批到位。然而此时，开发商认为货币政策有松动的迹象，遂要求加价回不低于6亿的交易价。

“必须得尽早找到商业地产入场，否则5.5亿资金在手损失很大。”由此，文先生再次委托中介机构，寻找相应物业。